印尼作为东南亚最大经济体，凭借资源禀赋与市场潜力成为中企投资热点。然而，该国土地交易制度与中国存在显著差异，流程复杂性与法律风险成为主要挑战。本文基于印尼《土地法》与实务经验，系统梳理交易关键步骤与风控要点。

一、印尼土地所有权制度

根据印尼《土地法》，外资企业需通过使用权形式获取土地开发权益，主要分为以下4种类型：

核心限制：

1. 外资企业禁止直接持有土地所有权(Hak Milik)；

2. 通过HGU/HGB取得的土地，若5年内未启动开发，政府有权收回使用权。

二、交易涉税要点

土地交易主要涉及以下税种，需按节点缴纳：

三、交易核心流程

• 确认土地权属

核查土地证书（BPN官网验证）

尽调重点：抵押情况、法律纠纷、环境合规性。

• 定价与谈判

评估土地价值

签订《土地买卖协议》SPPJB协议，明确付款方式。

• 缴纳税费

见上文

• 过户登记

向BPN提交材料（协议、税单、公司文件）

BPN审核通过后颁发新土地证书。

• 公证备案

完成土地局登记与公证手续。